說起最近幾年的房地產(chǎn)市場，相信大多數(shù)人都有個明顯的感覺，這就是房地產(chǎn)市場還是相當(dāng)?shù)兔缘模欢驮谧罱僚某掷m(xù)升溫的消息傳來，單價也在不斷被刷新，面對著土拍市場的持續(xù)升溫讓人不禁想問這房地產(chǎn)市場難不成是真的回暖了？

一、土拍持續(xù)升溫？

據(jù)中國新聞周刊的報道，土拍市場，突然回暖。不少城市的土拍市場，開始創(chuàng)造新紀錄。比如今年3月28日，杭州土地市場迎來歷史性時刻——西湖區(qū)蔣村文新單元地塊經(jīng)過102輪競價后成交，土地成交價折合樓面價為8.8萬元/平方米，溢價率115.39%。

而就在3天前的3月25日，濱江區(qū)西興單元一宗住宅用地樓面價剛剛一舉突破“7.7萬元/平方米”的大關(guān)。到了4月初，杭州又成交8宗住宅用地，其中6宗溢價成交，4宗溢價率超50%。

不僅杭州，最近多個一、二線城市的土拍市場持續(xù)升溫，據(jù)中國新聞周刊不完全統(tǒng)計，今年3月份，北京、杭州、成都等多城，最高樓面價被刷新。而最近一個多月，上海、蘇州、天津、重慶、寧波、長沙等城市也不斷拍出高溢價住宅用地，土拍溢價率已連續(xù)3個月上漲。

據(jù)每日經(jīng)濟新聞的報道，不僅是一季度，四月也一樣，北京和浙江嘉興先后溢價成交地塊，延續(xù)了一季度的熱度。

其中，北京通州八里橋片區(qū)一宗宅地被招商蛇口以27.082億元競得，成交樓面價約31192元/平方米，溢價率16.28%。而在嘉興這場土拍中，經(jīng)過96輪報價，杭州浙仁置業(yè)有限公司（綠城）以總價6.55億元競得，成交樓面價8493元/平方米，溢價率16.98%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，杭州、上海、成都住宅用地成交平均溢價率分別達43.2%、29.0%、28.3%，蘇州、寧波平均溢價率也在20%左右，核心城市土地市場熱度較高。

值得關(guān)注的是，此輪拍出高溢價的地塊，大多數(shù)都位于城市的核心區(qū)。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這批住宅用地，堪稱“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊。以北京3月18日成交的樓面價超10萬元/平方米的住宅用地為例，其北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場，生活配套完善；西、南雙側(cè)有公園環(huán)繞。同時，該地塊臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

而杭州3月28日成交的樓面價達到8.8萬元/平方米的地塊，同樣地理位置優(yōu)越，其臨近西溪濕地，南側(cè)為西湖區(qū)文體中心，1公里范圍內(nèi)有龍湖西溪天街、西溪銀泰城等商業(yè)綜合體。

二、房地產(chǎn)市場是真的回暖了？

當(dāng)前，多地土地拍賣現(xiàn)場競爭激烈，單價不斷被刷新，這一現(xiàn)象引發(fā)了廣泛關(guān)注和討論：房地產(chǎn)市場真的回暖了嗎？

首先，經(jīng)過多年調(diào)整之后市場預(yù)期和需求開始復(fù)蘇。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷長時間的調(diào)整后，積累了大量被壓抑的需求。一方面，隨著經(jīng)濟的逐步復(fù)蘇和居民收入的穩(wěn)定增長，許多原本因經(jīng)濟壓力或市場觀望而推遲購房計劃的消費者，開始重新考慮進入市場。例如，在一些新一線城市或二線城市，隨著當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，吸引了大量人才流入，這些新市民有著強烈的購房需求。他們在城市中穩(wěn)定就業(yè)后，對居住環(huán)境的改善需求迫切，從租房轉(zhuǎn)向購房，成為房地產(chǎn)市場的新增購買力。

另一方面，房地產(chǎn)市場的剛性需求始終存在。結(jié)婚購房、子女教育購房等剛性需求群體，不會因為市場的短期波動而消失。在市場調(diào)整期間，他們可能因為房價過高或市場不穩(wěn)定而暫時觀望，但當(dāng)市場出現(xiàn)積極信號時，這些需求會迅速釋放。近年來每年的新婚登記數(shù)量穩(wěn)定在一定規(guī)模，按照當(dāng)?shù)氐馁彿總鹘y(tǒng)，大部分新婚家庭會在婚后一到兩年內(nèi)購置房產(chǎn)，這為房地產(chǎn)市場提供了持續(xù)的剛性需求支撐。

這種被壓抑需求的釋放，直接推動了土拍市場的向好發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)敏銳地捕捉到市場需求的變化，為了滿足未來市場的供應(yīng)，積極參與土地競拍。他們意識到，在市場需求回升的背景下，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源將為企業(yè)在未來的市場競爭中占據(jù)有利地位。因此，土拍市場上出現(xiàn)了激烈的競爭，地價不斷被抬高，這是市場需求驅(qū)動的必然結(jié)果。

其次，政策的放松開始提升房企積極性。當(dāng)前，各地房地產(chǎn)市場政策呈現(xiàn)出明顯的放松趨勢。為了促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，許多城市陸續(xù)放開了限價政策。在過去的嚴格限價政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間受到較大限制，這在一定程度上影響了他們開發(fā)高品質(zhì)樓盤的積極性。限價政策的取消，使得企業(yè)能夠根據(jù)市場需求和項目成本，更加靈活地制定房價策略。這為企業(yè)打造優(yōu)質(zhì)樓盤提供了可能，他們可以在項目規(guī)劃、建筑材料選用、配套設(shè)施建設(shè)等方面加大投入，提升樓盤的品質(zhì)和附加值。

除了限價政策的調(diào)整，各種限制規(guī)則也在逐步放松。例如，一些城市放寬了限購條件，降低了購房門檻，使得更多的潛在購房者具備了購房資格。同時，房貸政策也在不斷優(yōu)化，貸款利率下調(diào)，貸款額度增加，審批流程簡化，這些都大大減輕了購房者的負擔(dān)，提高了他們的購房能力和積極性。

政策調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是多方面的。一方面，政策的寬松使得企業(yè)的資金壓力得到緩解。銀行信貸政策的放寬，為企業(yè)提供了更多的融資渠道和資金支持，降低了企業(yè)的融資成本。這使得企業(yè)有足夠的資金用于土地購置和項目開發(fā)。另一方面，政策的積極信號增強了企業(yè)對市場的信心。企業(yè)看到政府對房地產(chǎn)市場的支持態(tài)度，對未來市場的發(fā)展前景更加樂觀，從而更愿意加大在土地市場的投入。

第三，改善性住房需求開始成為重要驅(qū)動力。房地產(chǎn)市場的改善性住房需求日漸升溫。隨著人們生活水平的提高，對居住品質(zhì)的要求也越來越高。許多家庭已經(jīng)擁有了一套住房，但由于家庭人口增加、居住環(huán)境改善等需求，希望升級居住條件。例如，一些家庭隨著孩子的成長，需要更大的居住空間；或者一些居民希望從老舊小區(qū)搬到環(huán)境更好、配套設(shè)施更完善的社區(qū)。這種改善性住房需求的群體規(guī)模正在不斷擴大。

對于優(yōu)質(zhì)房子的需求更加旺盛，這種需求主要集中在幾個方面。一是房屋的地理位置，位于城市核心地帶、交通便利、配套設(shè)施完善的房子備受青睞。例如，靠近優(yōu)質(zhì)學(xué)校、醫(yī)院、商場的住宅，不僅能夠提供便捷的生活條件，而且在房產(chǎn)保值增值方面具有明顯優(yōu)勢。二是房屋的品質(zhì)，包括建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計、小區(qū)環(huán)境等。現(xiàn)代購房者更加注重房屋的居住舒適度，如南北通透的戶型、高品質(zhì)的裝修、完善的物業(yè)服務(wù)等都是吸引購房者的重要因素。

改善性住房需求對優(yōu)質(zhì)房子的旺盛需求，從而帶動了核心地帶土地需求的快速增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足市場對優(yōu)質(zhì)房子的需求，必須獲取位于核心地帶的土地資源。由于核心地帶土地資源的稀缺性，使得土地競拍競爭異常激烈。在一些大城市的核心城區(qū)，一塊優(yōu)質(zhì)土地的出讓往往會吸引眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)參與競拍。

第四，房地產(chǎn)市場的更加兩極分化將會是大勢所趨。從整體房地產(chǎn)市場來看，一線和新一線熱門城市的發(fā)展依然全面向好。這些城市具有強大的經(jīng)濟實力、豐富的就業(yè)機會、優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療資源以及完善的基礎(chǔ)設(shè)施，對人口具有極強的吸引力。隨著城市化進程的加速，大量人口持續(xù)流入這些城市，為房地產(chǎn)市場提供了堅實的需求基礎(chǔ)。

在一線和新一線熱門城市中，核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊更是成為市場追捧的焦點。如前文所述，核心城區(qū)具備諸多優(yōu)勢，能夠滿足人們對高品質(zhì)生活的追求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪異常激烈，這也導(dǎo)致這些地塊的土拍價格不斷攀升。而在城市的偏遠地區(qū)，由于配套設(shè)施不完善、交通不便等原因，房地產(chǎn)市場的發(fā)展相對滯后。這些地區(qū)的房子往往面臨著去化困難的問題，價格也相對較低。

可以預(yù)見，未來房地產(chǎn)市場必然呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢。優(yōu)質(zhì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房子，由于其稀缺性和強大的市場需求支撐，依然會是市場最受歡迎的標的。這些房子不僅具有良好的居住屬性，還具備較強的保值增值功能，能夠吸引大量的購房者和投資者。而偏遠地區(qū)的低質(zhì)房子，由于缺乏市場競爭力，有可能還會進一步下降。隨著市場的發(fā)展和消費者購房觀念的成熟，他們在選擇房子時會更加理性，更加注重房子的品質(zhì)和性價比。偏遠地區(qū)的低質(zhì)房子在無法滿足消費者需求的情況下，市場份額將逐漸被優(yōu)質(zhì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房子所擠壓。

可以說，房地產(chǎn)市場確實呈現(xiàn)出一定的回暖跡象，但這種回暖是一種復(fù)雜的、帶有兩極分化特征的現(xiàn)象，這樣的回暖需要各家房企更加清醒的認識與判斷。