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美凱龍?jiān)陉囃粗行律?/h1>

懷揣長(zhǎng)期主義、向質(zhì)而行!

作者:李莉

編輯:俊逸

風(fēng)品:陳晨

來(lái)源:首財(cái)——首條財(cái)經(jīng)研究院

近來(lái),家居業(yè)風(fēng)波不斷。

4月,居然智家實(shí)控人汪林朋被留置的事件余波未了,5月14日美凱龍又發(fā)突公告稱:董事、總經(jīng)理車建興已被云南省監(jiān)察委立案調(diào)查、實(shí)施留置措施。

值得一提的是,與居然智家類似,美凱龍也未提及留置原因,只透露“截至目前,公司尚未收到任何書(shū)面形式《留置通知書(shū)》《立案通知書(shū)》,亦未收到云南省監(jiān)察委員會(huì)需要協(xié)助調(diào)查或提供任何資料的要求。”同時(shí)強(qiáng)調(diào),截至本公告日,其他董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員均正常履職。公司組織架構(gòu)及內(nèi)部控制機(jī)制完善,控制權(quán)未發(fā)生變化。

然話音剛落,5月17日公司就再次公告,因工作調(diào)動(dòng),收到董事鄭永達(dá)遞交的辭任報(bào)告。要知道,鄭永達(dá)是建發(fā)股份入駐美凱龍的代表,自2023年8月15日起便擔(dān)任紅星美凱龍董事長(zhǎng),直到今年3月21日因工作原因辭去該職,由李玉鵬接任。鄭永達(dá)則作為建發(fā)集團(tuán)總經(jīng)理及建發(fā)股份副董事長(zhǎng),繼續(xù)兼任董事,將進(jìn)一步協(xié)同建發(fā)集團(tuán)、建發(fā)股份相關(guān)資源,持續(xù)促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展和管理改善。

雙buff疊加,不禁讓外界對(duì)美凱龍當(dāng)下現(xiàn)狀、未來(lái)脫困新生有所審視。

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留置風(fēng)波VS合規(guī)治理

與汪林朋被留置的毫無(wú)頭緒不同,外界對(duì)車建興(別名車建新)被留置的原因有多種猜測(cè)。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào),有市場(chǎng)消息稱調(diào)查可能涉及歷史案件牽連與職務(wù)責(zé)任追溯、政商利益鏈調(diào)查、財(cái)務(wù)違規(guī)與利益輸送等方面。

客觀而言,權(quán)威官方消息發(fā)布前,所有猜測(cè)只是臆想,任何過(guò)度解讀都是不負(fù)責(zé)任的。但拉長(zhǎng)視角看,往期美凱龍確實(shí)存在合規(guī)治理漏洞,如何杜絕粗放運(yùn)營(yíng)、提升敬畏意識(shí)時(shí)不我待。

如2025年3月24日,中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公開(kāi)的《謝某、高某職務(wù)侵占罪二審刑事裁定書(shū)》顯示,高爽自2019年2月起在紅星美凱龍任職,初始職位為公司副總裁,并于2021年升任執(zhí)行總裁兼西南區(qū)域聯(lián)席董事長(zhǎng)。同年,高爽受時(shí)任紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建興委托,全權(quán)負(fù)責(zé)重慶市璧山區(qū)TOD大型城市綜合體項(xiàng)目的外資引入工作,該項(xiàng)目規(guī)模達(dá)1億美元。

高爽通過(guò)同案被告人、同事謝某的介紹,認(rèn)識(shí)中間人袁某。后者一方協(xié)助紅星美凱龍控股公司完成3000萬(wàn)美元的外資引入任務(wù),并按照引入金額的13%收取了服務(wù)費(fèi),即390萬(wàn)美元。其中,3%(約90萬(wàn)美元)服務(wù)費(fèi)被約定返還給高爽和謝某,二人按七三比例分配。

案件審理過(guò)程中,高爽辯護(hù)律師指出,這3%返點(diǎn)是作為高管獎(jiǎng)勵(lì),且事先獲得了車建興同意。因此,高爽主觀上并無(wú)非法占有公司財(cái)物的意圖,同時(shí)公司也未因此遭受任何財(cái)產(chǎn)損失。

司法機(jī)關(guān)調(diào)查過(guò)程中,車建興曾明確表示“從未同意給予高爽3%的獎(jiǎng)勵(lì)”。但法院在后續(xù)調(diào)查中發(fā)現(xiàn),車建興最初曾聲稱“口頭同意給予3%的獎(jiǎng)勵(lì)”,不過(guò)他隨后又自愿提交了一份情況說(shuō)明,否認(rèn)了此前說(shuō)法。

最終,法院判定高爽的行為構(gòu)成職務(wù)侵占罪。鑒于其案發(fā)后迅速認(rèn)罪,并全額退賠相關(guān)款項(xiàng),同時(shí)獲得公司諒解,法院量刑時(shí)從輕處罰。

再如2025年2月,財(cái)政部發(fā)布的《財(cái)會(huì)監(jiān)督檢查公告》指出,紅星美凱龍因?qū)ζ煜聝杉易庸举Y產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算存在錯(cuò)誤,被認(rèn)定存在財(cái)務(wù)問(wèn)題。

該《公告》顯示,紅星美凱龍將部分不符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的資產(chǎn)錯(cuò)誤地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),導(dǎo)致2022年合并財(cái)務(wù)報(bào)表中多計(jì)投資性房地產(chǎn)24.75億元、遞延所得稅負(fù)債4.06億元、年初未分配利潤(rùn)14.26億元、所得稅費(fèi)用5615.56萬(wàn)元、公允價(jià)值變動(dòng)損益2.25億元,同時(shí)少計(jì)固定資產(chǎn)8.52億元、累計(jì)折舊4.06億元、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本2886.52萬(wàn)元。

針對(duì)上述問(wèn)題,財(cái)政部對(duì)紅星美凱龍?zhí)幰?萬(wàn)元罰款,對(duì)原負(fù)責(zé)人車建興罰款2萬(wàn)元,對(duì)原主管會(huì)計(jì)工作負(fù)責(zé)人席世昌罰款1萬(wàn)元。

2

高光與低谷

該反思些什么

回望美凱龍成長(zhǎng)史,創(chuàng)始人車建興無(wú)疑是推動(dòng)企業(yè)蝶變的“關(guān)鍵人物”。據(jù)百度百科,1991年,其投資100多萬(wàn)元,在常州市及周邊地區(qū)創(chuàng)辦首家大型家具專營(yíng)商場(chǎng)“紅星家具城”。此后,陸續(xù)在多地創(chuàng)辦多家家具城,逐步奠定連鎖化經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。1994年8月,車建興進(jìn)一步整合資源,成立“常州紅星美凱龍家居集團(tuán)”,為后續(xù)擴(kuò)張發(fā)展奠定了經(jīng)營(yíng)架構(gòu)。

1996年,開(kāi)始專注家居賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。1997年,借鑒“Shopping Mall”模式,在南京打造紅星美凱龍家具城,創(chuàng)立“家居Mall”概念,并成立中國(guó)紅星集團(tuán)。1999年購(gòu)買地塊自建商場(chǎng),2000年開(kāi)設(shè)首個(gè)“紅星美凱龍”品牌商場(chǎng)——上海真北商場(chǎng),開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)特色的家居連鎖商業(yè)模式。2007年,紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司成立。

為了快速突破千億規(guī)模,2009年成立紅星地產(chǎn)。至此,形成三大平臺(tái):紅星控股、紅星美凱龍和紅星企發(fā)。其中,紅星美凱龍是核心業(yè)務(wù),負(fù)責(zé)家居賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng);紅星企發(fā)則利用其影響力,在家具城周邊開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)住宅項(xiàng)目。

2015年6月,紅星美凱龍港股上市,募資55.73億元。據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào),截至2016年末。紅星美凱龍200座商業(yè)Mall,比凱德置地(102座)+九龍倉(cāng)商業(yè)項(xiàng)目(15座左右)+新鴻基商業(yè)項(xiàng)目(15座左右)的總和還要多,牢據(jù)行業(yè)標(biāo)桿。

2018年1月,紅星美凱龍又在A股成功上市,募資32.22億元,成為家居業(yè)中唯一一家A+H上市公司,一時(shí)間風(fēng)光無(wú)二。

家居建材與地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)擴(kuò)張,雙輪驅(qū)動(dòng)下車建興旗下產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。據(jù)Choice數(shù)據(jù),2017年美凱龍營(yíng)收突破百億,2019年創(chuàng)新高至167.4億元,當(dāng)年經(jīng)營(yíng)87家自營(yíng)商場(chǎng)、250家委管商場(chǎng),通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)12家家居商場(chǎng),覆蓋全國(guó)212個(gè)城市,總經(jīng)營(yíng)面積20986950平方米。其中,自營(yíng)商場(chǎng)收入77.99億元,占比47.4%;委管商場(chǎng)收入47.02億元。

不過(guò),繁華背后也暗含隱憂。因地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)模式的可復(fù)制性,導(dǎo)致輕資產(chǎn)賣場(chǎng)逐漸重資產(chǎn)化。高杠桿狂奔下,流動(dòng)性面臨較大壓力。2019年末,公司投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值851.07億元,占資產(chǎn)總額69.6%。負(fù)債率攀至59.95%,短期借款34.48億元,一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債119億元,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅67.76億元。

而隨著地產(chǎn)去杠桿化調(diào)整,下游家居業(yè)作不可避免受到下行沖擊。據(jù)澎湃新聞,2020年9月舉辦的紅星美凱龍的秋季大會(huì)上,車建興首次公開(kāi)提出,“危機(jī)感”是貫穿公司34年發(fā)展史始終的。

隨后的業(yè)績(jī)表現(xiàn)印證了上述危機(jī)感。據(jù)choice數(shù)據(jù),2020年-2022年,公司營(yíng)收142.4億元、155.1億元、141.4億元,對(duì)應(yīng)增速-13.56%、8.97%、-8.86%、;歸母凈利17.31億元、19.95億元、5.586億元,對(duì)應(yīng)增速-61.37%、15.27%、-72%。

無(wú)奈之下,美凱龍不得不開(kāi)啟“斷臂求生”模式。2021年6月,公告以23.12億元價(jià)格,轉(zhuǎn)讓旗下7家物流子公司全部股權(quán);當(dāng)年10月,又宣布以6.96億元出售旗下物業(yè)公司80%股權(quán)給旭輝永升服務(wù);此外,還計(jì)劃增發(fā)新股募資36.78億元,用于項(xiàng)目建設(shè)以及償還公司有息債務(wù)。然種種努力下,公司負(fù)債率雖有下降卻依然不算低,2020年-2022年分別為61.16%、57.87%、55.97%。

最終2023年,建發(fā)股份以62.86億元收購(gòu)紅星美凱龍29.95%的股份,成為控股股東。車建興辭去董事長(zhǎng)職務(wù),轉(zhuǎn)而擔(dān)任董事兼總經(jīng)理,至此,紅星美凱龍正式易主。

另一廂,失去美凱龍這個(gè)并表主體后,紅星控股財(cái)務(wù)狀況也出現(xiàn)惡化。截至2024年6月末,合并范圍凈資產(chǎn)-8.41億元,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-0.51億元,較上年同期減少107.76%,主要由于上年同期家居業(yè)務(wù)仍在表內(nèi)。

2024年6月7日,紅星控股向上海浦東新區(qū)法院提出重整申請(qǐng),理由是不能清償?shù)狡趥鶆?wù)、明顯缺乏清償能力,但具備重整價(jià)值。當(dāng)年7月1日,法院正式裁定受理紅星控股的重整申請(qǐng)。彼時(shí),紅星控股經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額約109.19億元,負(fù)債總額約168.03億元,所有者權(quán)益-58.84億元。

一番梳理,高光低谷間,可謂成也車建興,敗也車建興。一味追求規(guī)模速度,忽視風(fēng)險(xiǎn)敬畏,高杠桿地產(chǎn)化的粗放擴(kuò)張好似豪賭,最終讓車建興失去了美凱龍控制權(quán),實(shí)在令人唏噓。

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兩年累虧50億

“白衣騎士”困題

欣喜的是,建發(fā)股份入主后,美凱龍?jiān)诠芾眢w系、經(jīng)營(yíng)管理、業(yè)務(wù)發(fā)展等多層面進(jìn)行了提升優(yōu)化。深度協(xié)同、資源互補(bǔ),成效初顯。同時(shí),融資渠道多元化,融資成本降低。未來(lái)還將增加金融機(jī)構(gòu)合作,擴(kuò)大整個(gè)授信額度,通過(guò)債務(wù)置換,優(yōu)化有息負(fù)債的產(chǎn)品和期限結(jié)構(gòu)等,來(lái)降低融資成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用,提升整體經(jīng)營(yíng)效益。

據(jù)華夏時(shí)報(bào),紅星美凱龍方面曾表示,“建發(fā)股份在管理層和業(yè)務(wù)層都給了我們很多幫助,新董事長(zhǎng)也是建發(fā)股份派過(guò)來(lái)的,履新后也是全職管理公司。此前,我們是偏民企的管理方式,比較以創(chuàng)始人為主。現(xiàn)在我們是國(guó)企控股公司,管理規(guī)范,也是以新領(lǐng)導(dǎo)班子的導(dǎo)向?yàn)橹髁恕?rdquo;

不過(guò),這不代表就此穩(wěn)了,一些轉(zhuǎn)型陣痛不容忽視,比如營(yíng)利持續(xù)下滑:2023年-2024年公司營(yíng)收115.1億元、78.21億元,對(duì)應(yīng)增速-18.55%、-32.08%;歸母凈利-22.16億元、-29.83億元,對(duì)應(yīng)增速-496.78%、-34.61%,累虧超50億元。

針對(duì)2024年收入下滑,公司解釋稱,主要受相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)影響,商場(chǎng)和商戶的經(jīng)營(yíng)情況均受到?jīng)_擊,導(dǎo)致商場(chǎng)出租率和租金收入出現(xiàn)階段性下滑。同時(shí),為支持商戶,公司增加了穩(wěn)商留商優(yōu)惠。

具體來(lái)看,占比68.5%的自營(yíng)及租賃收入53.60億元,同比下降21.0%;委托經(jīng)營(yíng)管理收入14.60億元,同比下降28.1%。

可見(jiàn),美凱龍仍在低谷期掙扎,處于自救爬坡的較勁階段。

另一廂,建發(fā)股份也壓力自知,隨著美凱龍并表,業(yè)績(jī)受到影響。2024年,盡管美凱龍商場(chǎng)租賃及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)超4億元,但整體歸母凈利為-30.46億元,對(duì)建發(fā)股份貢獻(xiàn)的歸母凈利為-9.03億元。虧損主因包括:計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和信用減值準(zhǔn)備、投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值下降,以及因停止部分回報(bào)率不及預(yù)期的項(xiàng)目而產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)外支出,這四項(xiàng)合計(jì)金額達(dá)33.90億元。

2025年4月14日,建發(fā)股份2024年報(bào)發(fā)布:營(yíng)收7012.96億元,同比下降8.17%;歸屬于上市公司股東的凈利29.46億元,同比下降77.52%。

至于凈利大幅下降,主因2023年第三季度,公司及下屬子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)收購(gòu)美凱龍29.95%股份取得控制權(quán),由于合并對(duì)價(jià)小于合并中取得的被購(gòu)買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額,確認(rèn)重組收益96.19億元,其中歸屬于上市公司股東的重組收益95.22億元,導(dǎo)致公司2023年度表觀凈利潤(rùn)較高,2024年凈利潤(rùn)不可與之直接計(jì)算同比變動(dòng)。剔除上述重組收益后,公司2023年“歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)”為35.82億元,2024年可比口徑同比減少6.36億元,同比下降17.75%。

豪擲63億元,美凱龍卻兩年連虧,這樣的入主“答卷”顯然有些難拿出手。結(jié)合前述因?qū)杉易庸举Y產(chǎn)會(huì)計(jì)核算錯(cuò)誤,美凱龍被認(rèn)定存財(cái)務(wù)問(wèn)題遭處罰,“白衣騎士”建發(fā)股份能否真正激活美凱龍的資產(chǎn)價(jià)值、發(fā)揮1+1大于2協(xié)同效應(yīng),而不是被其歷史包袱持續(xù)拖累,仍需時(shí)間觀察。

2025年一季度,美凱龍營(yíng)收16.15億元,同比下降23.49%。歸母凈利-5.13億元,虧額再度擴(kuò)大、同比減少1.42億元。要知道,這還是降本后的結(jié)果:營(yíng)業(yè)總成本16.61億元,環(huán)比下降20.9%、同比下降17.51%。資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到58.06%同比增加2.02個(gè)百分點(diǎn)。截至一季度末,公司貨幣資金(含受限貨幣資金)48.90億元,對(duì)應(yīng)有息負(fù)債266.63億元,其中,短期有息負(fù)債80.76億元,貨幣資金無(wú)法覆蓋短期有息負(fù)債。

同期,建發(fā)股份營(yíng)收增長(zhǎng)9.47%達(dá)到1438億元,凈利卻仍下滑3.31%僅錄得5.84億元。

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向質(zhì)而行、蝶變重生

當(dāng)然,上升到行業(yè)視角,這非美凱龍一家之痛,另一領(lǐng)軍企業(yè)居然智家業(yè)績(jī)同樣不算光鮮。

2024年,公司營(yíng)收129.66億元,同比減少4.04%,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)13.78億元,同比下降31.76%,歸母凈利8.83億元,同比減少32.08%。拉長(zhǎng)維度看,這已是公司連續(xù)第三年凈利下滑。若相較2020年?duì)I收微縮不足1.1個(gè)億,凈利卻降超15億元。2025年一季度,營(yíng)收增加5.58%,凈利則再次下降33.39%。

追其原因,行業(yè)洗牌同樣讓居然難獨(dú)善其身。以2024上半年為例,毛利率下降3.89個(gè)百分點(diǎn)至33.32%,凈利率下降4.25個(gè)百分點(diǎn)至9.59%。公司解釋稱,家居建材市場(chǎng)的復(fù)蘇較緩慢,商戶受到特定外部因素影響,經(jīng)營(yíng)壓力較大,公司為扶持商戶,繼續(xù)減免部分租金及管理費(fèi),導(dǎo)致毛利水平較高的租金收入和管理費(fèi)收入下滑。

不難發(fā)現(xiàn),美凱龍、居然如今困境,本質(zhì)上是傳統(tǒng)家居賣場(chǎng)模式的衰落。兩者憑借“商業(yè)地產(chǎn)+商戶租金”打法迅速擴(kuò)張,在地產(chǎn)黃金時(shí)期取得巨大成功,但當(dāng)房市調(diào)控、電商沖擊等沖擊疊加時(shí),高杠桿擴(kuò)張的弊端便暴露出來(lái)。

好消息是,兩者畢竟是行業(yè)龍頭,面對(duì)挑戰(zhàn)壓力,一些成長(zhǎng)韌性值得肯定。比如居然智家向智能家居體驗(yàn)中心升級(jí),打造“人、車、家”三位一體的智能生活新場(chǎng)景。截至2024年11月底,旗下通用智能家居系統(tǒng)已連接合作品牌超300家,接入智能終端設(shè)備超30萬(wàn)臺(tái),居然智慧家開(kāi)設(shè)門店138家,并計(jì)劃未來(lái)5年開(kāi)店550家,其中海外店50家。

再如美凱龍,深化“3+星生態(tài)”,打破家電、家居、家裝邊界,在強(qiáng)化家居主賽道護(hù)城河的同時(shí),強(qiáng)勢(shì)拓展新品類、新業(yè)態(tài),打造“家消費(fèi)生態(tài)聚合場(chǎng)”。今年3月,紅星美凱龍又發(fā)布了全新戰(zhàn)略:通過(guò)“一Mall一M+”模式,在每家紅星美凱龍商場(chǎng)打造設(shè)計(jì)樞紐,構(gòu)建國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的家裝設(shè)計(jì)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

2025年一季度,紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡,環(huán)比上年第四季度提升4億元,營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-1.12億元,同比增加6922.55萬(wàn)元。截至3月底,短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)較上年末下降4.5億元,信用減值損失收窄3338萬(wàn)元,貨幣資金提至48.90億元。

資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)改善,疊加近期政策層面的持續(xù)加碼消費(fèi)提振,都為公司下一步脫困新生提供了騰挪空間。一個(gè)個(gè)生動(dòng)案例、跳動(dòng)數(shù)據(jù),意味著在逆境中,兩個(gè)龍頭企業(yè)仍飽有戰(zhàn)略定力與轉(zhuǎn)型韌性,未來(lái)依然可期。

不過(guò),創(chuàng)始人先后被留置,還是給兩企敲響聲聲警鐘,更是一記奮進(jìn)號(hào)角。規(guī)模速度退場(chǎng),質(zhì)量穩(wěn)優(yōu)登臺(tái)。從業(yè)者們必須認(rèn)識(shí)到,企業(yè)家精神的核心不僅是敢于冒險(xiǎn)和拼搏,更是敬畏規(guī)則、順應(yīng)趨勢(shì)。當(dāng)“高杠桿、快擴(kuò)張”模式遭遇時(shí)代劇變時(shí),只有摒棄粗放短利,重構(gòu)商業(yè)模式、夯實(shí)內(nèi)控體系、懷揣長(zhǎng)期主義向質(zhì)而行,才能穿越周期,在陣痛中蝶變重生。

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