11億“以物抵債”，榮萬家又給自己出難題
斑馬消費 楊柘
繼兩年前選擇“以物抵債”后，榮萬家日前再次以這樣的方式，為控股股東“排憂解難”，同時，也讓自身的應(yīng)收款項完成抵銷。
盡管賬面上好看，但在當(dāng)下市場環(huán)境下，拿到手的停車位、儲藏室之類的重資產(chǎn)，能否及時出清，變成現(xiàn)金流，風(fēng)險亦不可小窺。
其實，上一次轉(zhuǎn)手銷售相關(guān)資產(chǎn)，就已為公司敲響了警鐘。公司不僅在簽訂債務(wù)抵償框架后，部分物業(yè)資產(chǎn)被相關(guān)部門沒收或凍結(jié)，余下的資產(chǎn)出售進(jìn)展亦不太理想。截至目前，完成出售物業(yè)價值不及千萬元。
中小投資者們所擔(dān)憂的正在這里。榮萬家接受控股股東“以物抵債”，資產(chǎn)由輕變重，存貨規(guī)模增加，勢必影響自身流動性。
但這似乎是榮萬家無奈之選。
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11億資產(chǎn)清償
榮萬家（02146.HK）籌劃已久的債務(wù)抵償方案，日前終于落定。
6月18日盤后，公司與榮盛發(fā)展簽2025年債務(wù)抵償框架協(xié)議，計劃以約10.70億元對價，收購榮盛發(fā)展的相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)，以抵消龐大的應(yīng)收賬款。
截至2024年12月，公司根據(jù)物管服務(wù)總協(xié)議等，對榮盛發(fā)展的應(yīng)收款款余額約12.62億元。其中，約4.26億元、4.11億元和4.25億元，已分別于2022年、2023年、2024年底之前到期。
為收回款項，榮萬家有條件同意收購、榮盛發(fā)展有條件同意出售清償物業(yè)，遂簽訂上述債務(wù)抵償框架協(xié)議。
此舉，一方面緩解控股股東榮盛發(fā)展（002146.SZ）的財務(wù)壓力，另一方面，減少公司應(yīng)收賬款，通過對外出售抵償?shù)奈飿I(yè)資產(chǎn)，還可獲得持續(xù)現(xiàn)金流。
據(jù)公告，抵償?shù)奈飿I(yè)資產(chǎn)包括12689個停車位、5479套儲藏間（建筑面積共約36169.17平方米），以及112套住宅、公寓及商業(yè)單位（建筑面積約25945.44平方米）。
上述停車位中，有近一半集中在河北、遼寧及山東；待清償?shù)膬Σ亻g中，有5051套位于安徽省內(nèi)。
采用市場法評估，上述清償資產(chǎn)評估值約10.76億元。
盡管公司預(yù)期后續(xù)轉(zhuǎn)售將帶來收入和現(xiàn)金流增加。不過，在當(dāng)下市場環(huán)境下，這些物業(yè)資產(chǎn)依然面臨變現(xiàn)難題。
或許市場正是出于這樣的顧慮，昨日，榮萬家股價開盤后大跌3.50%，收報于1.41港元，全天跌幅1.40%。
同樣的戲碼，在兩年前也發(fā)生過。
2023年11月，榮盛發(fā)展因無法結(jié)清對榮萬家的相應(yīng)款項，便拿出一個價值5.68億元的資產(chǎn)包抵償。包括分布在全國各地的10870個停車位，332套住宅、寫字樓及商鋪，總建筑面積約26341.01平方米。
針對上述資產(chǎn)，榮萬家的變現(xiàn)過程一波三折。
公司在6月18日公告中披露，由于上述債務(wù)抵償框架協(xié)議生效日期后不久，部分清償物業(yè)即被相關(guān)部門沒收或凍結(jié)，公司已自行拒絕清償基于市場調(diào)查認(rèn)為不再具備理想銷售條件的部分清償物業(yè)，公司根據(jù)債務(wù)抵償框架協(xié)議僅成功結(jié)清應(yīng)收款約2.88億元。于公告日，公司僅出售物業(yè)價值約922.05萬元。
由于難以及時轉(zhuǎn)售出清，榮萬家存貨陡增。截至去年末，其存貨規(guī)模為3.39億元，同比大增516.36%。
業(yè)績?nèi)B降
向控股股東另類輸血，在物管行業(yè)并不少見，此前金科服務(wù)、鑫苑服務(wù)等有過類似操作。
這主要是因為，物管企業(yè)往往對控股股東重度依賴。自2000年起，榮萬家就開始為榮盛發(fā)展提供物管服務(wù)、小型工程以及相關(guān)咨詢服務(wù)。
2024年，公司基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)營業(yè)收入約13.94億元。其中，來自榮盛集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)的營業(yè)收入約13.65億元，占比高達(dá)97.9%。同期，來自第三方開發(fā)商的物業(yè)收入占比僅2.1%。
去年，榮盛發(fā)展仍在努力化債。期內(nèi)，公司歸母凈利潤虧損84.44億元，雖然盡力優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，經(jīng)營狀況仍然比較嚴(yán)峻，現(xiàn)金流依然存在較大壓力。截至去年末，1年內(nèi)到期的非流動性負(fù)債272.4億元，同期，貨幣資金為28.07億元。
與控股股東榮盛發(fā)展深度綁定，榮萬家也曾嘗到甜蜜的滋味。
公司2021年1月登陸港股，交出亮眼的業(yè)績答卷。當(dāng)年實現(xiàn)營業(yè)收入25.63億元、歸母凈利潤3.99億元，同比增長36.47%和52.01%。在管面積年新增820萬平方米，達(dá)到6790萬平方米。
自2022年開始，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整走向深水區(qū)，榮萬家經(jīng)營遭遇嚴(yán)峻考驗。當(dāng)年，錄得營業(yè)收入20.15億元、歸母凈利潤2.42億元，同比分別下降25.45%和40.95%。
2023年，營業(yè)收入錄得18.32億元，歸母凈利潤1.14億元，同比分別下降9.08%和47.83%。不過，在當(dāng)年，因為收購河北金項物業(yè)80%股權(quán)、萬家智慧70%股權(quán)等，公司合約面積站穩(wěn)億級規(guī)模，達(dá)到1.01億平方米，合約項目507個。
短期內(nèi)，榮盛發(fā)展恐怕難以完全擺脫流動性危機，榮萬家得靠自己熬下去。去年，公司盈利水平繼續(xù)下滑，毛利率21.24%，為近4年來新低。該年度，公司在營業(yè)收入同比增長6.83%的情況下，歸母凈利潤下降9.91%。
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