投資題材：

張江高科的投資題材豐富，主要包括以下幾個方面：

- 光刻機題材 ：張江高科通過子公司上海張江浩成創(chuàng)業(yè)投資有限公司持有10.779%的股權(quán)。是國內(nèi)唯一能量產(chǎn)90nm及以下光刻機的企業(yè)，28nm光刻機已進入量產(chǎn)驗證階段，隨著其國產(chǎn)替代進程加速，張江高科的股權(quán)價值重估空間巨大。

- 集成電路題材 ：公司聚焦集成電路領(lǐng)域，除了，還投資了華大九天、紫光展銳等企業(yè)，并且通過“直投+基金+孵化”模式，持續(xù)加碼半導(dǎo)體設(shè)備、EDA工具、先進封裝等國產(chǎn)替代關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集成電路產(chǎn)業(yè)鏈上有廣泛布局。

- 生物醫(yī)藥題材 ：張江高科在生物醫(yī)藥領(lǐng)域也有諸多投資，如君實生物、復(fù)旦張江、英矽智能等，業(yè)務(wù)涵蓋創(chuàng)新藥研發(fā)、醫(yī)療器械等多個方面，隨著生物醫(yī)藥行業(yè)的不斷發(fā)展，這些投資項目有望帶來豐厚的回報。

- 人工智能題材 ：公司投資了登臨科技、酷芯微電子、鈦米機器人等人工智能相關(guān)企業(yè)，聚焦智算中心、大模型應(yīng)用等領(lǐng)域，受益于人工智能行業(yè)的快速發(fā)展和應(yīng)用拓展。

- 園區(qū)開發(fā)與運營題材 ：作為張江科學城的核心開發(fā)主體，張江高科持有大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)用于出租，截至2025年上半年，公司持有約163萬平方米出租物業(yè)，在建項目總建筑面積約334萬平方米，預(yù)計2027年前陸續(xù)完工，園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)為公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

- 國企改革題材 ：張江高科的實控人為浦東新區(qū)國資委，作為上海國企改革的核心標的，公司在體制機制創(chuàng)新、業(yè)務(wù)拓展等方面有望受益于國企改革的政策紅利，提升公司的運營效率和盈利能力。

1、核心優(yōu)勢與投資亮點

張江高科作為張江科學城核心開發(fā)運營主體和浦東國資委旗下唯一上市平臺，具備三大獨特競爭優(yōu)勢。首先，公司坐擁中國最完整的集成電路產(chǎn)業(yè)資源，張江科學城集聚了中芯國際、華虹半導(dǎo)體、韋爾股份等芯片龍頭企業(yè)，形成了從EDA工具、芯片設(shè)計、制造到封測的全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)。這種產(chǎn)業(yè)效應(yīng)為公司帶來了穩(wěn)定的租金收益和優(yōu)質(zhì)投資項目來源。

其次，公司"科技地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)投資"雙輪驅(qū)動模式日趨成熟，相互協(xié)同效應(yīng)顯著?？萍嫉禺a(chǎn)業(yè)務(wù)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，支撐產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)發(fā)展；而產(chǎn)業(yè)投資不僅帶來可觀的投資收益，還反哺科技地產(chǎn)，吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐張江科學城，形成良性循環(huán)生態(tài)。2025年上半年，公司投資收益同比大增336.75%，占凈利潤比重超過80%，表明這一模式已進入收獲期。

第三，公司背靠浦東國資委，在獲取政策支持、產(chǎn)業(yè)資源和優(yōu)質(zhì)項目方面具有明顯優(yōu)勢。隨著上海打造具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心步伐加快，張江科學城作為核心承載區(qū)，將持續(xù)獲得政策傾斜和資源投入，公司作為運營主體將優(yōu)先受益。

2、業(yè)績表現(xiàn)與財務(wù)優(yōu)勢

2025年上半年，公司交出了一份亮眼的成績單。營業(yè)總收入17.04億元，同比增長39.05%；歸母凈利潤3.69億元，同比增長38.64%。特別值得關(guān)注的是，公司主營業(yè)務(wù)盈利能力強勁，毛利率保持在行業(yè)領(lǐng)先水平，凈利率達到20.43%，體現(xiàn)了公司產(chǎn)品和服務(wù)的高附加值。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，公司持有大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，主要集中在張江科學城核心區(qū)域。這些資產(chǎn)不僅租金收益穩(wěn)定，且具有巨大的重估潛力。隨著張江科學城建設(shè)的深入推進和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的增強，這些物業(yè)資產(chǎn)的價值提升空間巨大。截至2025年6月末，公司出租房地產(chǎn)總面積168.56萬平，取得租金總收入5.67億元，同比增加17.01%，出租率保持在90%以上的高水平。

現(xiàn)金流方面，雖然當期經(jīng)營活動現(xiàn)金流為負，但這主要源于項目開發(fā)投入。隨著在建項目陸續(xù)竣工并開始貢獻租金收入，公司現(xiàn)金流狀況有望持續(xù)改善。此外，公司產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)也開始產(chǎn)生回報，未來將通過投資項目退出進一步改善現(xiàn)金流。

3、產(chǎn)業(yè)投資價值深度挖掘
張江高科的產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)價值尚未被市場充分認知。公司通過"直投+基金+孵化"模式，布局了一批具有戰(zhàn)略價值的科創(chuàng)企業(yè)。其中最引人注目的是持有10.779%股權(quán)。作為國內(nèi)唯一的光刻機整機廠商，在半導(dǎo)體設(shè)備國產(chǎn)替代中扮演著關(guān)鍵角色，其估值增長潛力巨大。

除了，公司還投資了智己汽車、EDA創(chuàng)新中心、燧原科技等一批優(yōu)質(zhì)項目。這些項目大多屬于硬科技領(lǐng)域，符合國家戰(zhàn)略發(fā)展方向，具有較高的成長性和估值溢價。隨著科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板注冊制改革的深入推進，公司投資項目的退出渠道更加暢通，未來有望通過IPO、并購重組等方式實現(xiàn)投資價值變現(xiàn)。

公司投資業(yè)務(wù)的核心優(yōu)勢在于能夠依托張江科學城的產(chǎn)業(yè)，精準把握產(chǎn)業(yè)投資機會。通過895創(chuàng)業(yè)營等孵化平臺，公司能夠在早期發(fā)現(xiàn)并投資具有潛力的科創(chuàng)企業(yè)，從而獲得更高的投資回報。2025年1-6月，第十五季創(chuàng)業(yè)營（封測專場）圓滿收官，從28家入營企業(yè)中甄選8家入圍DemoDay；第十六季（智算專場）升級啟航，聚焦算力基礎(chǔ)設(shè)施等方向，成功招募21家優(yōu)質(zhì)企業(yè)入營。

4、熱點驅(qū)動與成長潛力
近期多個熱點概念為公司價值重估提供了催化劑。首先是半導(dǎo)體設(shè)備國產(chǎn)替代加速。在美國持續(xù)芯片出口管制的背景下，半導(dǎo)體設(shè)備自主可控已成為國家戰(zhàn)略，作為光刻機領(lǐng)域的重要企業(yè)，備受市場關(guān)注。公司作為的重要股東，將直接受益于這一進程。

其次是人工智能算力需求爆發(fā)。隨著大模型技術(shù)的快速發(fā)展和應(yīng)用落地，AI算力基礎(chǔ)設(shè)施需求激增。張江科學城作為上海集成電路設(shè)計業(yè)重鎮(zhèn)，在AI芯片領(lǐng)域具有天然優(yōu)勢。公司通過投資布局和園區(qū)服務(wù)，深度參與AI產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有望享受行業(yè)增長紅利。

第三是低空經(jīng)濟、商業(yè)航天等新興領(lǐng)域的崛起。張江科學城在這些領(lǐng)域已有布局，公司通過產(chǎn)業(yè)投資和園區(qū)服務(wù)參與其中，雖然目前貢獻有限，但未來增長空間巨大。

從業(yè)務(wù)發(fā)展來看，公司有幾個明確的增長點：一是在建項目陸續(xù)竣工將增加可租賃面積約40%，為租金收入增長提供支撐；二是產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)進入收獲期，多個投資項目有望在未來幾年通過IPO或并購?fù)顺?；三是張江科學城產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)增強，將提升園區(qū)物業(yè)價值和租金水平。

5、估值重構(gòu)與投資建議
基于以下因素，我們認為公司當前價值被嚴重低估：首先，市場對公司科技地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價值認知不足。公司持有物業(yè)位于張江科學城核心區(qū)域，稀缺性顯著，但當前估值并未充分反映這部分資產(chǎn)的重估價值。其次，公司產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)的價值被低估。以為代表的投資項目具有很高的戰(zhàn)略價值和成長性，但當前估值并未完全體現(xiàn)這部分價值。